【一級建築士】マンション内覧会同行チェックの概要！東京都・神奈川・埼玉

2021年6月3日

baumplanning.一級建築士事務所が東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県（東京近郊のみ）にて行っている、”マンション内覧会同行チェック”の概要のお話です！

以前は、「マンション内覧会」というと、購入した住戸の”見学会”といった認識を持っている方が大半でした。

ただ、近年、ようやく「内覧会」の本来の目的＆重要性が広く認識されるようになってきています。それでも、まだまだ、貴重な内覧会の機会を十分に活かせている方（住宅購入者）は少ないものと感じています。

そんな”マンション内覧会”を有意義なものとする上で、建築（住宅）の専門的知識・経験を有する専門家（建築士など）を内覧会に同行。専門的視点にて検査・チェックをしてもらう『内覧会同行調査サービス』を活用する方が増えています。

1 一級建築士が行うマンション内覧会同行（立会い）チェックの概要！
2 内覧会同行サービスをご利用いただいた方からのメッセージ。
3 当事務所の内覧会同行サービスに関する　Ｑ＆Ａ。
4 新築住宅の購入・契約にあたって、何かトラブル＆疑問があるときは？！
- 4.1 併せて読みたい「内覧会同行」関連情報

一級建築士が行うマンション内覧会同行（立会い）チェックの概要！

ここでは、私（baumplanning.一級建築士事務所）が実際に行っている『マンションの内覧会同行検査』に関して、お話してみたいと思います。

マンションの内覧会同行サービスの検査対象要素について。

分譲マンションの場合は、「建物共用部」「建物躯体」「土地」は共有持ち分。「住戸内部の仕上げ・住宅設備」が購入者の所有物となります。

ゆえに、原則、マンション内覧会同行サービスにて、検査対象となるのは、「住戸内部の仕上げ・住宅設備」となります。

ただし、”住戸内の床＆壁の傾き”の有無を調査する上で、「住戸に直接接している、躯体（壁・床）」は、チェック対象要素となります。

当事務所のマンション内覧会同行検査（インスペクション）にて発見した不具合事例（抜粋）

私が行ったマンション内覧会同行検査（インスヘクション）にて、実際にあった、”不具合事例”などを下記記事にてご紹介しています。ご参考に。

●マンションの内覧会同行調査にて見つかる不具合事例とは！

●新築マンションの「不具合対処」事例01：フローリングの浮き｜内覧会同行

マンション内覧会同行サービスの主な「チェック項目」に関して。

基本的に、”住戸内の機能性欠如＆不具合（施工不良）”に繋がるすべての要素を検査対象要素としています。

現時点で”機能性が劣っている”という要素はもちろんのこと、”将来的な機能欠如”に繋がると推察できる要素に関しても、可能な限り指摘・修繕要素として、取り上げさせていただいています。

主要なチェック項目としては、下記があります。

住戸内の壁・床の歪＆施工精度（レーザー計測）
各種住戸内仕上げ（壁、床、天井、その他）の施工状況
換気設備（給気口、排気口、換気ファン、ダクトなど）の機能性
給水・排水設備（浴室、洗面台、キッチン、トイレ）の機能性
給湯設備（給湯器、エコジョーズなど）の機能性
各種建具（玄関ドア、室内扉、収納扉、窓）の機能性
床・壁・天井の下地（各種ボードなど）施工状況
バルコニーの施工状況
電気設備の機能性

上記に取り上げた各要素は、実際に「機能性欠如」「施工不良」が度々確認できるといいますか・・一定割合いで存在している要素ともなっています。内覧会時にかならず確認しておかなければいけない要素と言えます。

当事務所の内覧会同行（立会い）サービスのオリジナル・チェック要素

マンション内覧会は、販売主・施工者によって、”配慮・細やかさ”に違いが存在しています。例えば、私はマンション内覧会において、”施工担当者”が住戸内に同行する形で執り行うのが、必須の出来事と思うのですが・・。

いまだに、”長谷工”など一部の施工業者担当物件では、施工担当者が住戸内に同行することなく、購入者のみで住戸内内覧行われるケースが存在しています。

このようなケースでは、当然、本来説明されるべき「現地での住宅関連取扱い説明（トリセツ）」が行われないこととなります。

逆に、”三井不動産レジデンシャル”が不動産仲介している物件の多くでは、施工者の立会いは必須。その上で、さらに三井不動産レジデンシャルの専門スタッフが細やかに、住宅の取り扱い説明を行ってくれます。（私の経験上、最も好ましい内覧会対応をしているのが、三井不動産レジデンシャルだと思っています。）

”住宅の使い方”を住宅購入者に伝えることが出来る貴重な機会が”内覧会”なんですよね。しかし、実際には、最低限の住宅の使い方（トリセツ）すら、満足に聞くことも出来ない・・・そんな内覧会も存在しているのが実情なのです。

「内覧会」という名称が使われていますが、本質的には『重要な引き渡し確認』なのです。

そこで、私は、マンション内覧会同行検査時に、可能な範囲（最低限必要と思える要素）で”住宅の適切な使い方”に関連する話を内覧会検査時にさせていただいています。

また、一般的には、”住宅内覧会同行サービス”というと、「不具合の指摘」だけが行われるケースが多いのですが、私の場合は、『施工状況が良いと感じる要素』『好ましい設計・施工となっている要素』が合った時には、それも、ご依頼者にお伝えするようにしています。

”好ましい設計・施工要素”を知ることも、今後の住宅を良好な状態で維持・活用していく上で大切な要素となるものですからね。

＊最低限必要な”住宅の使い方”に関するお話をお伝えしています。

＊”良好な設計・施工状況”となっている要素に関しても、その存在＆理由をお伝えています。

”地震活動研究家”としての専門的な視点も加味。

また、私（榑林）は、地震活動の研究も長年（20年以上）行っており、「地震活動」「地震災害」「防災」に関しても専門的な活動をしています。

当方のオリジナリティーな取り組みとなりますが、そんな視点も、活かして、事前に「住宅の土地（地盤）特性」なども、調べた上で何か懸念要素があったときには、内覧会時にお伝えするように心がけております。

マンション内覧会同行サービスの”検査時間”に関して。

マンション内覧会は、販売主・施工者ごとにスケジュール構成が異なることもありますが、概ね、下記のような流れで内覧が行われています。

＊「内覧会の受付」→「住戸内の内覧」→「指摘事項の確認及び修繕関連書類の作成」→「共用部の内覧」→「その他オブション関連の説明会」→「内覧終了」

「住戸内の内覧」を行う前に、一部共用部（宅配ロッカー、インターフォン、エントランスキーなど）の”使い方の説明”が行われるケースも多々存在しています。

この流れの中、当方が同行することとなるのが、「内覧会受付」~「指摘事項の確認＆修繕関連書類の作成」までの間となります。

住戸の施工状況（不具合が多くあるほど、検査に時間を要することとなります。）によって、時間は変化することとなりますが、平均すると、”マンションの住戸内検査時間”は『１．５時間~２時間程度』となっています。

”「受付」から「修繕書類の作成」までの時間”を考えると、『２時間~２．５時間』が平均となっています。

マンション内覧会同行サービスの対応エリアについて。

私が行っている内覧会同行サービスの対応エリアは下記となっています。

＊東京都・神奈川県・埼玉県（一部を除く）・千葉県（東京隣接エリアのみ）

マンション内覧会同行（立会い）サービスの費用に関して。

私が行っている、”マンション内覧会同行検査”の費用は下記となっています。

・￥39,600円（消費税込み）/100㎡未満の住宅
・￥42,900円（消費税込み）/100㎡以上～120㎡未満の住戸
＊120㎡以上の場合は、要相談。（個別に料金査定いたします。）

マンション内覧会同行検査の”お問い合わせ＆お申込み”に関して。

当方が行っているマンション内覧会同行検査に関する、お問い合わせ＆お申込みは、下記「お問い合わせフォーム」から、ご連絡をいただければと思います。

ちなみに、マンション内覧会同行サービスの”予約”は、お申込みをいただきました後に、「費用の振り込み」が確認できました時としております。

内覧会同行サービスは、私、バウムプランニング一級建築士事務所（BAUMPLANNING）代表の榑林（KUREBAYASHI）（プロフィールはこちら）が対応させていただきます。

まずは、「日時の空きがあるかどうか」など、下記「お問い合わせフォーム」より、お気軽にお問合せ・ご相談いただけますと幸いです。

●「内覧会同行サービス」に関するお問い合わせ・お申込みはこちらのメールフォームから。

内覧会同行サービスをご利用いただいた方からのメッセージ。

マンション内覧会同行検査をご利用の方から、毎回メッセージを頂き、いつも励みにしております。最近、サービスをご利用いただいた方からの一部メッセージをご紹介させていただきます。

東京都　C様
本日は悪天候の中ありがとうございました。
自分たちだけではおそらく気付けないところ、専門的な知識がないと
判断出来ないような箇所もチェックしていただき結果大きな問題は
ないとのことで安心して入居出来そうです。
また生活する上でメンテナンスなどのアドバイスもいただき非常に参考になりました。また気になる事など出て来ましたらご相談するかもしれませんが取り急ぎお礼まで。ありがとうございました。

神奈川県　Ｈ様
本日はご同行有難うございました。
急で申し訳なかったのですが、お願いをさせていただき良かったと思っております。
大きなご指摘事項もなく終わり安心致しました。
また、これから居住するにあたっての多々のアドバイスは非常に参考になりました。
今後も榑林様のホームページ等を拝見させていただき役立てていきたいと思います。
本当に有難うございました。

埼玉県　Ｍ様
本日は、ご丁寧なご対応と、とてもわかりやすいご説明をいただけましたこと、とても感謝しております。
特に、私達ではわからなかったであろう「フローリングの不具合」に関して、施工担当者と折衝していただき、無事修繕してもらえることとなりましたこと感謝しております。
先方との折衝などは、とても私たちだけでは、出来なかったものと思います。まずは、補修が終わり、引き渡しを無事に迎えれればと思っています。ありがとうございました。

当事務所の内覧会同行サービスに関する　Ｑ＆Ａ。

内覧会同行サービス内容について。

実際に調査で発見した”大きな不具合”の物件事例を教えてもらえますか？: 具体的な”物件事例”を含めての不具合情報などは、契約上の守秘義務上、お伝えすることは出来ません。
過去に一度依頼したものです。二度目の依頼に関して、価格は安くなりますか？: 申し訳ございませんが、公平性を規する意味でも、ケースバイケースでの価格設定はいたしておりません。ご了承いただけますと幸いです。
調査内容＆範囲はどのようなものとなっていますか？: マンション・戸建て共に「非破壊検査」となります。マンションにおいては、「住戸内」「バルコニー」が調査対象範囲に。
戸建てにおいては「住戸内」に加えて「外壁」「外構」が調査対象となっています。
調査にて発見された”不具合・施工不良”は、売り主に対して、修繕を求めることが可能ですか？: 可能です。法的基準を満たしていない不具合は、かならず是正を行ってもらえるように当方にて交渉。さらに、法的基準には抵触していないものの、”不具合”と言える要素に関しても、補修していただけるように、当方にて交渉させていただきます。

マンション内覧会にて、隣室からの「音（遮音状況）のチェック」きできますか？: 調査対象となっているのが「住戸内（専有部分内）」ですので、当方にて遮音状況を調査することはできません。
ただし、内覧会時に「音の伝わり方を確認したい」ということを売り主側へ事前に要望をしておくと、当日、隣室などから音を発生させてみて、、その状況を確認することができるケースも過去にありました。

調査時間に関して。

内覧会同行調査には、どのくらいの時間がかかりますか？: 実質、調査時間のみで考えますと新築マンションの場合で「1.5時間～2.5時間程度」。戸建て住宅の場合で「2時間～3時間程度」が目安となるものと思います。
内覧会が長引いたときなど、「延長料金」なとが発生しますか？: 内覧会同行サービスは、調査時間の目安はありますが、調査時間が長くなったとしても、延長料金は不要となっております。

お問い合わせ・お申し込み・予約について。

日時が未定の状況にて「仮予約」は可能ですか？: ”仮予約”はできません。当方では、「調査費用のお振込み」が確認できた時点で「本予約」としております。
申し込み後のキャンセル料は発生いたしますか？: こちらのページにて、「キャンセル料の規定」を記載しておりますので、ご確認いただければと思います。
申し込みは、何日前まで可能でしょうか？: 基本的には、「日程の空き」があれば、内覧会前日のお申込みにも対応しております。
問合せは、何時くらいまでＯＫですか？: 「メール」であれば、時間帯に関わらず、いつでもお気軽にお問い合わせいただければと思います。夜間であっても、メール確認でき次第、返信させていただきます。お急ぎの場合など夜間において「電話」でも対応しております。「9時～21時」の間であれば、お気軽にご連絡いただければと思います。

その他のご質問。

他社サービスとの違い（メリット）はありますか？: 当方は、施工会社やデベロッパーなどとなったく繋がりの無い、一級建築士事務所（個人事業主）です。ゆえに、”第三者としての中立性”がしっかりと保たれており、販売側に遠慮することなく、「不具合の指摘」「施工不良の是正交渉」を行うことが可能となっています。
また、一級建築士である私：榑林（くればやし）がすべての調査を担当いたしますので、調査レベルのバラツキなども無く、経験豊富な調査対応が可能となっています。
調査は、どんな方が担当することとなりますか？: 調査はすへて、私：榑林（くればやし）が行っています。ゼネコン設計部にて「15年以上」マンションの設計・建設に携わる他、独立後、木造戸建て住宅の設計を推進。RC造のマンションも木造の戸建て住宅も作り方に精通しているのが最大の強みとなります。単に不具合を指摘するだけでなく、具体的に「どのように不具合を修繕すべきか」を施工者側と交渉することが可能となるからです。また、建築士のみが得られる、新たな資格制度による「既存住宅状況調査技術者」も取得。住宅調査のスペシャリストとしての実績を重ねるとともに、日々技術研鑽に努めています。
申し込み後、「日時」の変更は可能ですか？: 変更規模の日時にて、予定に空きがあれば、日時の変更は可能です。”キャンセル”とする
場合を除いて、特に、新たな「費用負担」などは発生いたしません。