一戸建て・マンションの内覧会同行検査は必要なのか?!にお答えします。

住宅購入時の知恵情報, 内覧会同行

マンションの内覧会同行検査の必要性

SNS上にて、「第三者(建築士など)による一戸建て・マンションの内覧会同行検査は必要なの??」という質問・疑問を見かけることがあります。

そんな”問い”に関して、実際に内覧会同行検査を行っているもの(一級建築士)として、私なりの考え方をお話してみたいと思います。

一戸建て・マンションの内覧会同行検査は必要なのか?!

最初に、結論をお話させていただきますと・・。

  • 住宅の寿命が短くなっても、あまり気にならない(買い替えればよい)
  • 住宅の不具合・傷みが生じたらお金をかけて補修すれば良い

と考えているのであれば、「内覧会同行サービス」を活用する必要はないのかもしれません。

「お金で解決(修繕費用)できるのならOK」

と思える方は、あまり内覧会時の住宅不具合の有無を気にしなくても良いのかな・・と思います。

でも

  • 将来、少しでも「住宅補修」に余分な費用をかけたくない。
  • 少しでも、長く、そして心地よくこの住宅を活用したい。

と思うのであれば、「内覧会時の不具合有無をしっかり確認しておくこと」はとても大切な要素となります。

「必要があるのか無いのか」「サービスの効果があるのか無いのか」は、あなたの考え方が上記のどちらなのか?!によって、変わるんですね。

前者のような考え方を持っているのであれば、内覧会同行サービスは、「必要なものとはならない」でしょうし、「効果もあまり感じられない」可能性があります。

しかし、後者の考え方を持っている方であれば、「必要なサービス」となる可能性が高く、「効果も十分感じられるサービス」となるものと思います。

これは、”マンション・戸建ての内覧会同行検査”に限らず、どんなサービスにおいても、同じことが言えるのですが、「あなたの対象物に対する考え方・価値観」がサービスの必要性の有無を左右することとなります。

「内覧会同行サービス」に関しては、「住宅に対する価値観」及び「住宅の補修・修繕に対する考え方」が重要なポイントとなります。

 

内覧会同行サービスの必要性!住宅チェックシートがあっても、「基準」を知らなければ意味がないのです。

チェックシート

WEB上なので、内覧会時に活用できる「住宅チェックシート」といったものが存在しています。

「チェックすべき項目・要素」がずら~と記されているものです。

一見、チェックシートがあれば、内覧会時のチェックが自分で行えると思いますよね?

でも、正直に言うと、出回っているすべてのチェックシートは「専門家用」であって、一般の方が使えるものではないのです。

何故かわかりますか?

それは、チェックすべき項目がわかったところで、各項目の「良しあし」「適不適」を判断するための基準を知らないからなのです。

建築に関する不具合を確認する上で、とても大切となるのが「基準(性能・機能)」です。

基準と照らし合わせて、条件を満たしていなかった場合にのみ、「修繕」を求めることが出来るんですね。

見た目・感覚的に補修してほしいと思った要素だったとしても、「基準」を逸脱していなければ補修対象とはならないのです。

で・・・その基準というのは

  • 建築基準法
  • 消防法
  • 品確法

など

様々な法規に記されている要素が「基準」となるのです。

一般の方は、上記のような法規内容など知らないですよね!

知らなければ、住宅の機能的なチェックは出来ないのです。基準に対して、適しているか不適切かを判断する必要があるのに・・基準を知らなければ、話にはならないわけです。

私のような建築士(専門家)というは、上記のような基準(法規)をしっかり知識として、認識している人のこと。

ゆえに、「汚れ」「キズ」「物の有無」は一般の方でチェック判断出来ますが。「機能・性能的なチェック」は、専門家(建築士)でなければ、残念ながら出来ないのです

内覧会同行サービスが必要か不必要か?は別の言い方をすると

※「機能・性能的なチェック」を必要とするか、それとも不必要と考えるか

ということ。

単純なことなんですよね。「機能・性能的なチェックは必要ない」と考えるのであれば、内覧会同行サービスを活用する必要は無いということとなるわけです。

わかりやすいですよね。

 

内覧会後、大半の不具合要素に関する瑕疵期間は「2年」なんです。

「漏水・雨漏り」といった、住宅機能を大きく損なう不具合は、「瑕疵期間 10年」と設定されています。

住宅購入する時に、「瑕疵期間10年の安心保証」などと言われると、それだけで、安心してしまう方も少なくないのではないでしょうかね。

でも・・。現実は、甘くは無いのです。

  • フローリングの軋みや浮き・剥がれ
  • 壁下地の浮き(下地不良)
  • 床下地の施工不良(たわみ・傾斜など)
  • 床タイル(石)の浮き・剥がれ
  • 基礎の仕上げモルタルの浮き・剥がれ
  • 排水不良(汚水・雨水)
  • 壁内結露(エアコン関連)の発生

など、将来(住宅購入後、住まい始めてから)生じる住宅トラブルの大半が「10年保証の対象外」なんです。

基本的に、上記のような要素は「瑕疵期間2年」しかないのです。

しかも、上記のようなトラブルが表面化してくるのは(トラブルに気が付くのが)、大半が「築3年以降(築5年前後)」なのです。

「2年保証」なんて・・ほとんど役に立たないのが実情です。

結局、住宅トラブルの大半が「自己責任にて、自腹で補修しなければいけなくなる」ことに。

「フローリングの張替え・修繕」をするにしても、『10万円~25万円/1部屋』の費用がかかりますからね。

後々の補修費用負担を減らすためにも、「内覧会時の不具合是正」はしっかりとやっておきたい要素なのです。

 

日本は地震国。繰り返される「揺れ」が住宅不具合を拡大させていくのです。

まず、認識しておいていただきたいのが、原則としては「内覧会時に見つかった不具合(と考えられる要素)」の中で、補修対象となるのは「法的基準を満たしていない要素」のみとなります。

住宅の性能基準を示す法規制などは、複数存在(建築基準法、消防法、品確法など)しており、それらに示されている性能基準を満たしていない要素(不具合)が補修対象となるわけです。

ただ、実際には

法的基準は満たしているのだけれども、「利用上不具合と考えられる要素」「今後、不具合が拡大していく可能性のある要素」といった、いわゆる「グレーゾーン」の不具合というのが、存在しているんですね。

で・・・現実的には、この「グレーゾーンの不具合」が多く存在しているのです。

日本において、「グレーゾーンの不具合」は、本当は早期に是正しておくべき要素と言えるものなのです。

それは、日本は地震国と呼ばれるほど、日々地震が多数発生しています。

「地震の揺れ」が繰り返し住宅に加わる状況となっており、これが「グレーゾーンの不具合」を着実に拡大させていく要因となっているのです。

「地震の揺れ」によって、「グレーゾーンの不具合」は、高確率で本格的な不具合となるのです。

 

一般の方では、チェックシートがあっても「グレーゾーンの不具合」の判断が出来ないのです。

ここで、2つの大きな問題に遭遇するわけですね。

1)そもそも「グレーゾーンの不具合」は、内覧会時にて法的には、是正しなければいけない要素とならないということ。

2)一般の方では、そもそも「各種法規制内容」を知らないので、「グレーゾーンの不具合」を判断することが出来ない。

この2つの壁が存在することとなります。

まず「1」に関してですが

原則的には、現状「各種性能基準を満たしている」状況なら、施工者は、是正する必要はないのです。

ですから、ここで重要となるのが「施工者との交渉」となります。

「将来的なことを考えると、内覧会時に修繕しておいたほうが良い要素(不具合)であること」を施工者に納得してもらえるように、話をする(交渉)必要があるわけです。

そのためには

  • 具体的な数値で示す(勾配などの数値)
  • どのような形で不具合となる可能性があるのかの根拠を示す
  • どんな方法でどのように是正することを望むのかを示す

「グレーゾーンの不具合」を修繕してもらうためには、最低限上記要素を先方(施工主・販売主)に伝える必要があります。

  • 使いにくいから
  • 私は不具合だと感じる

などという感覚的な言葉は通用しません。「性能基準は満たしていますので、補修対象とはなりません」の一言で、かたずけられてしまいます。

ゆえに、グレーゾーンの不具合を是正してもらうためには、どうしても、「専門的な知識と経験」が必要不可欠な要素となります。

ここで冒頭の話に繋がるわけですが。

「グレーゾーンの不具合は、そのままでいい。将来、不具合が表面化した時に、その都度費用(数十万円)をかけて、修繕していけば良い」

と思える方は、グレーゾーンの不具合を見つける必要はありませんし、施工者との交渉も必要ありませんので、「内覧会同行サービス」も不要となるものと思います。

対して

「将来、不具合が生じるたびに補修費用(数十万円)を費やしていくのは嫌」

という方は、グレーゾーンの不具合をしっかりと内覧会時に是正しておきたいものですよね。

必然的に、「内覧会同行サービス」を活用することがおすすめとなります。

*私(BAUMPLANNING一級建築士事務所)が行っている内覧会同行サービス内容は、それぞれ下記記事にてご確認いただければと思います。

↓↓↓

  1. 神奈川県・東京都を中心とした戸建内覧会同行検査!
  2. 神奈川県・東京都を中心としたマンション内覧会同行(立会い)検査!

※内覧会は案外、集中する傾向があるもの。まずは、「日程の空き状況」に関して、下記メールフォームより確認いただければと思います。

戸建・マンションの内覧会に向けて、何かしらの”不安”があるなら、内覧会同行検査の活用が有効に!

この後に、「内覧会同行検査のメリットとデメリット」となる要素をお話したいと思いますが。案外、もっと単純に考えてみた方がいいものです。

それが・・。

”内覧会を迎える前までの経過過程”において、及び”これからの住宅内覧会に向けて”、不安に感じる要素が無いという状況であれば、内覧会同行検査は不要と判断。何かしらの”不安(意味不明な不安も含めて)”を感じているのであれば、内覧会同行検査を活用すべき

ということです。

これをひとつの判断基準とすると、内覧会同行検査を効果的なものとすることが出来るものと考えます。

というのも・・。「不安を払しょくする」ことに対しては、

●内覧会同行サービスを活用することによる「効果」はかならず期待できる

からです。

「どの業者に頼むか」「誰に頼むか」によって、サービスの”効果”には、差が存在はしますが、かならず、サービス活用による何かしらの効果は得られるものです。

時折、ネット上で

・信用できる施工業者であれば、内覧会同行は意味が無い
・施工担当者に聞いたら、「当社は、品質第一の施工を心がけていますので、内覧会同行は必要ない」と言われた。

などのコメントをみかけることがありますが、前者の場合は、まったく「住宅を建てること(施工)」の実情を理解していない人が言っている言葉。

後者の場合は、「検査を受ける側」としては、単なる普通の反応です。できれば、検査を受けたくはないから(調査を受けるのが面倒という気持ちもあるので)。建売住宅業者の場合は、このような反応をするところも、まだまだ多いものです。

大手デヘロッパー&大手仲介業者が携わっている新築マンションなどでは、今は逆に「第三者による内覧会同行サービスを歓迎している」ところも多くなっています。

自分たちの仕事に、誇りと自信を持っているからこそ、積極的に「調査(内覧会同行)」を受け入れる姿勢を示すことができているのだと思います。

というのも、良心的な施工業者ほど、「ケアレスミスは必ず存在しているもの」という意識をもって、仕事を行っているから。

貴方は「信頼できる施工業者が施工している物件なら、施工不良・不具合は無い」と思いますか?

違いますよね。

施工業者の質によって、「不具合の存在頻度」は変わりますが、そもそも「施工不良のほとんどが、人のケアレスミスによるもの」です。

近年。大手デヘロッパー&ゼネコンが手掛けた物件(高級マンション)にて、相次いで大きな施工不良・施工ミス(建物の立て直しとなりました。)が発覚。社会的なニュースともなったことは、ご記憶にあるものと思います。

大手デヘロッパー&ゼネコンは、まさに「信頼できる業者」ですよね。

信頼できる業者であろうがなかろうか、「施工不良・施工ミスは一定割合で存在している」ものなのです。

そんな”人のケアレスミスによる施工不良”って、携わった本人は、なかなか気が付かなかったりするものなんですよね。ゆえに、内覧会時に「第三者の視点でチェックする」ことがとても重要な要素となるのです。

内覧会同行サービスを活用しないにしても、購入者自身でしっかりと表面的なキズ・汚れだけでなく、住宅の「機能性」の確認及び「施工不良・不具合の有無」を本格的にチェックしておく必要があるのです。

実際、私が多くの内覧会同行サービスを行ってきた中、見つけてきた代表的な「不具合」「施工ミス」に関して、それぞれ下記記事内にて、ご紹介したいますので、そちらもご参考にしていただければと思います。

また、全国各地から寄せられている「住宅トラブルの相談事例」などをこちらの記事「内覧会同行(建築士)が必要とされる理由?!住宅トラブル事例など」にて記していますので、併せてご参照いだたければと思います。

”内覧会同行検査”を依頼することのデメリットとは?

これは、本来”デメリット”なわけではありませんが・・。

  • 費用がかかること。

がひとつのポイントとなります。

最初にお話したように、「自分の意志でサービスの活用を決めた」場合には、結果として、満足のいく形となりやすいので、”費用負担”がデメリットとなることはありません。

ただ、「なんとなく、内覧会同行を依頼した」といった形だと、サービスに対する満足を得ることが出来ずに、”費用負担”がデメリットと感じられてしまいます。

二つ目のデメリットとなりうる要素が・・。

  • 検査員(インスペクター)の能力に大きな差が存在している。

ということです。

将来的には、建築士や施工技能士の資格を有していなければ、内覧会同行検査が行えなくなる・・・そんな方向で法的整備が進んでいくのではないかと思っていますが・・。

現時点では、「技能的な資格が無くても、だれでも内覧会同行検査が行える」といった状況なのです。

建築士や施工技能士の資格を持っている人もいれば、何の資格も持っていない人も、内覧会同行検査員として存在しているということ。

さらに、建築士などの資格を有しているものであったとしても、「検査能力に大きな差が存在している」のが実情です。

本質的には

*建築士として、木造住宅及びマンションの設計の経験を有している。
*施工技能士として、木造住宅及びマンションの建設を手掛けた経験がある。

ことによって、内覧会時に本当の意味での技術的な検査が可能となるものなんですね。

考えてみていただければと、わかってもらえるものと思いますが・・。設計経験も無い、施工経験も無い人が、本質的な住宅の不具合を見つけたり、不具合の適切な是正方法を示唆したりすることは、出来ないはずなんです。

近年、「内覧会同行検査(住宅インスペクション)を主とした、企業」が多数誕生してきていますが、それらの企業に依頼をした場合、”どんな検査員が来るのかわからない(検査員の指名はできませんので)”のが実情。

私のような一級建築士(個人の建築士事務所)が行っている、内覧会同行検査の場合は、「検査員が誰か」が明確になっていますので、その場合は「木造住宅・マンションの設計経験の有無」などを問合せ・確認されるといいかと思います。

デメリットの解消に繋がりますので。

”内覧会同行検査”を依頼することのメリットとは?!

メリット

根幹的な「内覧会同行検査を依頼することによるメリット」となるのが

  • 住宅の機能的な不具合(施工不良)を指摘すること。

となります。

”キズや汚れ”といった要素は、本質的な検査対象ではなく、住宅機能に関する不具合(将来的に機能的な不具合へ繋がる可能性がある要素なども含む。)の存在を見出し、指摘することが本質的な検査要素となります。

まあ、「不具合を見つけること」が主要な要素ではあるのですが・・・、実は私が本当に第三者(一級建築士など)の内覧会同行検査を活用することの一番のメリットと考えているのが

  • 施工者と不具合の是正について折衝を代理してくれること。
  • 不具合の修繕方法の適正を判断、具体的な修繕方法の提案などが出来ること。

この2点なのです。

実際に、内覧会時に見つかる”不具合要素”は、法基準的にはグレーゾーンのものが多いものなんでよすね。「法基準には、抵触していないんだけれども、住宅の機能的には、致命傷となっていく」といった要素も少なくないのです。

そのような、不具合要素を施工者に修繕してもらうためには、きちんとした、裏付けといいますか、「何がどの様に、機能的な問題となっているのか」などを説明しながら、交渉していく必要が生じるのです。

これは、知識・経験の無い一般の方には、出来ないことなんですね。

さらに、これは印象的な要素なのですが・・。

出来れば、今後も付き合っていく可能性のある”施工者、ディベロッパー”に対して、あまり強くは折衝がしにくい(悪い印象を与えたくないし、交渉トラブルを生じさせるのも、気持ち的に嫌だから)といった状況も案外、多く存在しているものです。

そんな時に、「第三者(一級建築士など)が折衝をしてくれる」ことが、上記のような不安を生じさせなくて済むわけです。これも、実際に内覧会同行検査を依頼してくれた方の多くが”依頼して良かった”と思っていただいた要素のひとつとなっています。

また、2つ目の要素に挙げている、「不具合修繕方法の適正判断」も大きなメリットと感じていただいています。

一般の方は、正直、「修繕方法」に関しては、施工者の言われるがままとなってしまうものですよね。

でも、そのケースでは

  • 修繕したのに、新たなトラブルが生じてしまった。
  • 修繕結果が気に入らない(上手く補修されていない)

といった、ことが結構あるんですよね。SNS上でも、住宅購入に関して、このような不満に関する話が沢山存在していたりしますから。

このようなトラブルを無くすために、第三者による内覧会同行検査が効果的なものとなっています。

*読んでおきたい記事! >> 内覧会で何を確認・チェックすれば良いのか?!

当事務所が行っている”内覧会同行検査”に関して。

年々、”内覧会同行検査”は、広く浸透してきているようで、サービスを活用する方も増加傾向となっています。

当方(バウムプランニング一級建築士事務所)では、私(KUREBAYSHI)が、検査を行っております。私は「木造住宅の設計」も「マンション(大規模マンション)の設計」も多数携わってきており、その経験を活かした、内覧会同行検査を行っています。

内覧会同行サービスの概要は、下記よりご確認いただければ幸いです。

 

住宅診断(内覧会同行調査)の情報!

  1. 神奈川県・東京都を中心とした戸建内覧会同行検査!
  2. 神奈川県・東京都を中心としたマンション内覧会同行(立会い)検査!
  3. 内覧会同行サービス|一級建築士のおすすめマンション・戸建て検査!