一戸建て内覧会同行チェックの概要！東京都・神奈川エリア

2021年6月3日

baumplanning.一級建築士事務所が東京都・神奈川県を中心に行っている、”戸建て内覧会同行サービス”の概要のお話です！

近年では、都市部に限らず、地方においても、住宅エリアにて、戸建て住宅の大半が”建売住宅”となっています。

戸建て住宅において、実は「注文住宅（請負契約）」と「建売住宅（建売契約）」では、とても大きな違いが存在しているのですが・・・多くの方は、その違いを認識していないのが実情なんですよね。

簡単に言えば、「注文住宅（請負契約）」に対して「建売住宅（建売契約）」の場合は、購入者（契約者）にとって、不利となる要素が多く存在しているのです。

しかも・・。近年、目立っているのが、「建売住宅の青田売り」。

本来、購入者にとっては、唯一ともいえる”建売契約のメリット要素（利点）”である、『出来上がった住宅を見てから、購入の検討が出来る』といった要素すら除去してしまった・・・私から言わせると、とんでもない契約形態となんですね。”建売住宅の青田売り”は。

”建売住宅の青田売り”とは、まだ更地（土地のみ）の段階にて、建売契約にて、住宅を販売してしまうことです。

実際、下記記事にて記していますが、新築住宅（特に新築建売住宅）の購入に関する「住宅トラブル」は、年々急増しているのです。

住宅トラブルは年々増加傾向に！年間3万件以上の住宅トラブル相談が。

1 一級建築士が行う戸建て内覧会同行チェック（サービス）の概要！
2 内覧会同行サービスをご利用いただいた方からのメッセージ。
3 新築住宅の購入・契約にあたって、何かトラブル＆疑問があるときは？！
- 3.1 併せて読みたい「内覧会同行」関連情報

一級建築士が行う戸建て内覧会同行チェック（サービス）の概要！

ここでは、そんな課題（危険性）の多い「戸建て住宅（建売住宅）」に対して、私（baumplanning一級建築士事務所）が行っている、『戸建て内覧会同行検査』に関して、お話してみたいと思います。

戸建住宅の内覧会同行チェックの検査対象要素について。

戸建て住宅の場合は、「土地」「建物」すべてが購入者の所有物となります。ゆえに、「外構」「建物」のすべてが検査対象となります。

検査時間に関して。

戸建て住宅の内覧会は、”マンション”以上に、販売主・施工者によって、対応が大きく異なります。

売り主側の内覧会立会い者に関しては、「施工担当者のみ」「施工担当者＋不動産担当者」「不動産担当者のみ」「施工担当者＋不動産担当者＋売り主」といったケースがあります。

多くの場合が「施工担当者のみ」「施工担当者＋不動産担当者」のいずれかとなります。基本的に、”施工担当者”が立ち会っていることが大切。「不動産担当者のみ」といったケースは、要注意となります。

戸建て内覧会の場合は、”お決まりの内覧会の流れ”といったものは無く、予定時間に現地に集合したら即、住宅内の内覧を開始することとなります。

ポイントは、『住宅の使い方説明（トリセツ）』の有無。

原則的には、住宅の取り扱い説明（トリセツ）は必須要素なのですが・・戸建て（建売）内覧会においては、トリセツが無いまま、購入者が自由に住宅内部の確認を行うといったケースが存在しています。（４０％程度の確率でしょうか。）

あくまでもマンションとの比較ではありますが、戸建て住宅のほうが、重大な不具合が存在する確率が高いのにも関わらず、”住宅の取り扱い説明も無い”ケースでは、正直、「専門家による立会い検査は必須」となるものと思います。

内覧会状況に多様性がありますので、検査時間もかなりケースバイケースに。

内覧会同行検査時間の実情としては、「検査~指摘事項の伝達まで」を含めて、『２時間~３．５時間』となっています。

主な「チェック要素」に関して。

基本的に、”住戸内の機能性欠如＆不具合（施工不良）”に繋がるすべての要素をチェック対象要素としていますが、主要なチェック項目が下記となります。

まず、”マンションの検査項目”と同じ要素が

住戸内の壁・床の歪＆施工精度（レーザー計測）
各種住戸内仕上げ（壁、床、天井、その他）の施工状況
換気設備（給気口、排気口、換気ファン、ダクトなど）の機能性
給水・排水設備（浴室、洗面台、キッチン、トイレ）の機能性
給湯設備（給湯器、エコジョーズなど）の機能性
各種建具（玄関ドア、室内扉、収納扉、窓）の機能性
床・壁・天井の下地（各種ボードなど）施工状況
バルコニーの施工状況
電気設備の機能性

上記です。

”戸建て住宅”の場合は、上記要素に加えて、下記項目が主の検査要素となります。

基礎の施工状況
外壁の施工状況
外構の施工状況
床下（点検口がある場合、目視確認できる範囲のみ）の施工状況。

ちなみに、「屋根裏」に関しては、点検口があった場合でも、検査の効果が薄いことから（本来、工事中に検査を行う必要がある要素のため。内覧会時に検査を行うリスク（破損）も存在しています。）当方では、検査対象外としております。

戸建内覧会同行サービスのその他利点（メリット）。

冒頭にて少し触れていますが、”建売住宅（建売契約）”は、購入者側にとっては、不利となる要素が多い契約内容です。

そんな一つの要素が、『建売住宅があるがままの状態の住宅を購入するもの』であるという位置づけです。

原則的には、”各種法規制”で定められた「不具合と認定される要素」「是正の必要性のある要素」以外は、修繕する必要が無いということなんですね。

ぶっちゃけ・・「キズや汚れなど」は、補修改善しなくても良いということ。

実は、戸建て住宅にて、不具合として指摘する事項の多くが、法規制で定められている修繕事項の範囲外だったりするのです。

どうみても。道義的、一般的に補修するのが当然と思われる要素であっても、施工者・売り主側が「法規制対象外の要素（基準値内）だから、これは修繕しません」といってしまえば、法的には、そのままでも問題ないということとなってしまうんですね。

そこで、問われるのが「施工者との折衝力」なのです。

良心的な施工担当者であれば、機能的に不具合と感じられる些細な要素はもちろんのこと、販売商品として、本来、”こうあるべきだ”といった理念に反している要素が合った時には、自ら積極的に修繕対応していただけます。

でも、残念ながら、戸建て住宅において、そのような良心的な担当者は、全体の”約３０％程度”しかいません。約４０％が可もなく不可も無く。残りの約３０％が対応の悪い担当者といった割合です。

「可もなく不可も無く」と「対応の悪い」施工担当者を含め、約７０％程度の状況下にて、「何が機能的な不具合と言えるのか」「どのように修繕すべきなのか」をこちら側から伝えて、”修繕対応をしてもらえるように”と説得する必要が生じるのです。

まあ、一般の多くの方が、「なんで、こちら側から、技術的な要素を交えて、説得しなければいけないの？」と感じると思うんですよね。

でも、”建売住宅”においては、それが実情なのです。

これこそが、建売契約の青田売り住宅の最大の課題（デメリット）と言えるのです。

そこで、有効となるのが、”内覧会同行検査”なのです。

一級建築士として、専門的な知識＆経験を有しているからこそ、施工担当者へ状況を説明して、修繕してもらえるようにと誘っていくことが可能となることも、多々存在しているんですね。

わりと高い確率で、”施工者との折衝”が必要となるのが、戸建て住宅（建売）の特徴とも言えるもの。当方が行う内覧会同行検査では、交渉者としての役割も重視しています。

また、”住宅の取り扱い説明”が無かったり、不十分であるケースも多いもの。そんな時は、私が可能な限り、「住宅の使い方として、心がけておきたいポイント」など、住宅のトリセツに関する話をさせていただいております。

現地で、お客様からのご質問・疑問などにも、可能な範囲でお答えしており、好評をいただく要素のひとつとなっています。

内覧会時点で内在している不具合は、「3年後～5年後」に表面化してくるもの。

内覧会時に内在している住宅の不具合の多くが、「3年後～5年後」あたりに表面化してくる・・そんな性質がある要素なんですね。

ですから、一般的な「不具合の瑕疵期間（2年）」では、対応できないことが多いのです。結局は自分で有料にて修繕対応しなければいけなくなることに。

「内覧会時の不具合」は、なるべく、その時点で是正しておくことが大切なのです。

”地震活動研究家”としての専門的な視点も加味。

私（榑林）は、地震活動の研究も長年（20年以上）行っており、「地震活動」「地震災害」「防災」に関しても専門的な活動をしています。

当方のオリジナリティーな取り組みとなりますが、そんな視点も、活かして、事前に「住宅の土地（地盤）特性」なども、調べた上で何か懸念要素があったときには、内覧会時にお伝えするように心がけております。

内覧会同行チェック・サービスの対応エリアについて。

私が行っている内覧会同行検査の対応エリアは下記となっています。

＊東京都・神奈川県・埼玉県（一部を除く）・千葉県（東京隣接エリアのみ）

戸建住宅内覧会同行チェック・サービスの費用に関して。

私が行っている、”戸建て内覧会同行検査”の費用は下記となっています。

・￥59,400円（消費税込み）/100㎡未満の住宅
・￥64,900円（消費税込み）/100㎡以上～120㎡未満の住戸
＊120㎡以上の場合は、要相談。（個別に料金査定いたします。）

戸建内覧会同行検査の”お問い合わせ＆お申込み”に関して。

当方が行っている戸建て内覧会同行検査に関する、お問い合わせ＆お申込みは、下記「お問い合わせフォーム」から、ご連絡をいただければと思います。

ちなみに、戸建て内覧会同行検査の”予約”は、お申込みをいただきました後に、「費用の振り込み」が確認できました時としております。

まずは、「日時の空きがあるかどうか」など、お気軽にお問合せ・ご相談いただけますと幸いです。私、バウムプランニング一級建築士事務所（BAUMPLANNING）の代表：榑林（KUREBAYASHI）が対応させていただきます。

お問い合わせフォームはこちらから。

【一級建築士】マンション内覧会同行チェックの概要！東京都・神奈川・埼玉

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内覧会同行サービスをご利用いただいた方からのメッセージ。

一戸建ての内覧会同行検査をご利用の方から、毎回メッセージを頂き、いつも励みにしております。最近、サービスをご利用いただいた方からの一部メッセージをご紹介させていただきます。

東京都　Ｋ様
今日は朝早くからお越しいただき，また検査結果も早々に送付いただき，ありがとうございました。　おかげさまで安心して入居を迎えられそうです。
検査をお願いして本当に良かったです。家内も大変感謝しています。専門の立場からの検査だけでなく，二人では気付かないであろう瑕疵もご指摘いただき，助かりました。また，エアコンの取付工事に対するアドバイス等も参考になりました。また，何かありましたらご相談したいと思いますのて，よろしくお願いいたします。

東京都　S様
本日は貴重なお時間をいただきありがとうございました。ご丁寧なご対応と、とてもわかりやすいご説明をいただけたこと、大変感謝しております。
また、早速ご報告書をいただきましてありがとうございます。大きな不備もなく、またご丁寧にご説明いただいたことで、とても安心しました。本当にありがとうございました。また、何かありましたらご連絡させてください。今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

東京都　Ｋ様
昨日はお世話になり、ありがとうございました。
知識もなく必死に進めて参りました新築ですが、やっとここまできました。
この度主人も私も、榑林様に内覧会検査同行を依頼出来て、本当に良かったと感じております。
議事録にあります様々な内容は、私達素人にわかるはずもなく、また構造上の問題など無いと言って頂けました事が、安心して暮らせるという安堵感と、施工会社の皆様に改めて感謝致しました。
未着工の外構工事や、修繕が無事に済む事を願うばかりです。

埼玉県　Ｋ様
今日は大変お世話になり、本当にありがとうございました。また、早々に報告書を頂き、重ねてお礼申し上げます。写真までつけて頂いて、今後にも参考になり、ありがたく思います。あの後も無事に家の傷や汚れにつきましては、施工会社の方にお伝えする事が出来ました。
内部の構造については、私たちには分からないので、どうしても表面が雑に感じると、中もそうなのではと不安になってしまうので、榑林さんにチェックして頂き、大丈夫とおっしゃって頂けて安心出来ました。
夫と、私たちに余裕があれば榑林さんに家を建てて頂きたかったねと話していました。
今後もしまたお世話になる事があれば、どうぞよろしくお願いいたします。今回は本当にありがとうございました。