空き家の放置は損害賠償に繋がることも？！適切な家の管理

近年、「空き家問題」が加速しています。空き家というと、過疎化した地方都市の課題と考える方も少なくないかと思いますが、実際は、東京都心部や首都圏にて、空き家が増加傾向となっているのです。

「空き家」の放置は、大きなリスクに！

以前は、「空き家」というと地方都市・農村部にて、人口移動（都心部への移住）に伴い生じる要素となっていました。

しかし、近年では、「空き家」も多様化しています。東京都心部や首都圏にて、空き家が増加。今後、益々空き家が増えていくことが想定されており、都心部での「空洞化現象」が懸念されています。

「住宅」「家業」を引き継がないことによる「空き家」促進

都心部にて「空き家」が増えている要因のひとつが、「住宅・家業を引き継がない」という要素です。

現代では、「職業」に関する考え方・価値観も多様化しています。

以前は

• 親から住宅を資産として引き継ぐこと
• 親の家業を引き継ぐこと

などが当たり前と考えられていた時代もありましたが、「家業の継承」は、昭和の時代ですでに衰退傾向に。

平成になってからは、「家の継承」がなされないケースが年々増加傾向にて推移することとなりました。

親たちも、老後を迎えた時に、「介護付き住宅施設など」多彩な選択しが増え、実家を離れて、新たな生活拠点を築くケースも増えてきています。

そんな流れの中で、必然的に「実家」「家業の店舗・家」が空き家へとなっているのです。

「空き家」を放置してしまうことによる損害賠償リスク

「空き家」となってしまうと、大半の人が、「家のメンテナンス」を怠る様になってしまいます。人が住んでいない家に、お金をかけることは、損と感じてしまいますからね。

実際、都心部なとの多くの空き家で、まったくメンテナンスがなされていない状態となっています。

ただし

「空き家の放置」には、重大のリスクがあることを忘れてはいけません。

１）自然災害などによる住宅損壊に伴って、「周辺家屋」「車両」「人」に損害を与えた時の賠償責任が生じること。

「空き家の放置リスク」の中で、最も重大なリスクとなるのが

自然災害（台風・地震・強風など）などに伴って、住宅損壊が生じた時、その影響で周辺の「家屋」「車両」「人」などへ損害を与えた時に、賠償責任が生じるケースがあるということです。

もちろん、地域的に大きな自然災害が生じた時などは、損害賠償の対象とはならないケースが多いのですが。

「空き家を放置」している状況にて、例えば、強風によって、「瓦が飛ばされたり」「壁が剥離・落下したり」することによって、隣家・車・人などに損傷を与えた場合、空き家の所有者に損害賠償が請求されることがあるのです。

これは「無過失責任」と呼ばれるもので、所有者（空き家）に過失がなくても責任を負うもの。

特に、「空き家」の場合は、適切なメンテナンスを行った結果と判断されるケースがありますので、無過失責任が問われやすくなります。

実際、人が死亡したり、重い後遺症が残ったときには、賠償額が億を超えてしまうような事例も存在していますからね。

２）火災の出火元となりやすく、近隣に大きな損害を与える可能性が。

時折、わりと広範囲での「連続放火事件」などが発生することがあります。そんな放火の絶好のターゲットとなるのが「空き家」なのです。

人が住んでいないので、敷地内に侵入しやすく、かつ、お手入れされていないので、放火しやすい環境が整っているんですね。

そんな放火による火災によって、最も大きな損害を被るのが近隣の人々。

「空き家の存在」は、近隣住民にとっても、大きなリスク要因となっているのです。

地域環境の風紀を乱す要因に。

当たり前のことですが、「空き家」の増加は、その地域の風紀を乱す要因のひとつとなるもの。地域（生活環境）の魅力を低下させる要因のひとつが「空き家」なのです。

「空き家」を放置しておくことは、地域環境を悪化させていることに繋がっているのです。

「空き家」の適切な対処方法。

今年「大阪北部での地震災害」にて、「ブロック塀が倒壊したことによる死亡事故の発生」が大きくニュースで報じられることがありました。

この問題も「空き家リスク」と同じ要素であり、実際に損害賠償の対象となるとともに、状況によっては、刑事責任を問われる可能性もあるものとなっています。

貴方の「放置された空き家」が突然、損害賠償の対象となったり、刑事責任を問われる要因となる可能性があるわけです。

＊「空き家」は適切に対処（メンテナンス）しておく必要がある

のです。

単純に、「空き家・土地を売却」しても良いわけですが、空き家を所有しているのには、「なかなか売れない」などの理由があることが多いもの。

ゆえに、「売却」を除いて、「土地（家）の保有」を前提とした場合の具体的な「空き家」の対処方法としては、下記3つの方法があります。

「空き家」を解体して、「更地」として管理する。

将来的な「相続の問題」なども踏まえて、最も適切な対象方法となるのが「空き家の解体・更地とする」ことです。

• 自然災害などによる損害リスク
• 放火のリスク
• 環境・風紀上の課題

をすべてクリアーすることが出来ます。しかもすべての空き家に共通して、有効な対処方法となります。

多少、「雑草が茂る」ことが問題視されることがありますが、「雨の排水に寄与する」などを考慮すると、ヘタに舗装などはしない方が良いもの。

雑草が茂る「空き地」は、良好な生活環境形成に寄与する要素となるものです。

立地環境によっては、「駐車場（コインパーキングなど）」として活用するのは、良き選択肢のひとつと言えます。

「空き家の解体」には、当然、費用がかかりますが、一度、解体してしまえば、その後、継続的な費用は不必要となります。

「解体を依頼する」時の注意点は、なんといっても「適切な解体業者を選ぶこと」に尽きます。

「解体工事費」は、単純に「一坪いくらくらい」と費用設定するのは、なかなか難しいものなんですね。

ゆえに、解体業者ごとに、費用格差が大きいのが実情。場合によっては、解体依頼後に追加料金が発生。解体後に高額請求をされた…というケースも存在しています。

私が建築士としての仕事を通じても、そのようなトラブルを耳にすることも度々ありましたからね。

基本的に

• 料金体系が明瞭であること
• 工事内容と作業項目を明確に提示してくれること
• 原則、工事着手後の追加費用は無いこと

上記要素をすべて、満たした、解体業者を選ぶようにしていだたければと思います。

ちなみに、私が関わったことのある業者の中では、こちらの業者が上記要素を全て満たしており、満足のいく解体工事を行ってくれました。

現在でも、「解体・処分・撤去」を含んで、「￥48,000円～/坪（初回のみ　＊出張料タダ）」といった費用目安（実際には、見積もり依頼の上、現地調査をしてから、正式な見積もり提出となっています）となっています。

適切なリフォームをした上で、「民泊」などの不動産投資対象として活用。

近年、新たに「民泊事業」が解禁となりました。まだまだ、法整備なども整っては、おらず課題も多く存在していますが、「空き家」などの新たな活用方法の選択肢となるものと感じています。

古い住宅の場合、いままでは、「貸家」としても、なかなか借りてが付きませんでした。

しかし、「民泊」であれば、「ホテル・旅館」のような施設整備（居室環境な。消防設備など）が不要で、「小綺麗な居室空間」が提供できれば、民泊需要に合致する可能性があります。

必要最低限のリフォームは、必要となるものと思いますが、積極的に事業として、「空き家」を活用していくことは、とても有益なものに。

「立地」など必要条件が整っている場合に限りますが、「空き家の放置」のリスクを積極的に「メリット（収益）」へと転換していくことは、ぜひ、検討すべき要素と言えます。

毎年、必要最低限の「お手入れ」を継続していくこと。

「手間をかける」のか、それとも「お金」で解決するのかの二択がありますが、いずれにしても、損傷がある状態で家を放置しておくことは重大なリスクを負うこととなります。

ゆえに、最も単純な方法となるのが

＊自分で空き家のお手入れを継続していく

ことです。

「空き家リスク軽減」という意味では、「室内」のお手入れは除外していもＯＫ。「外壁・屋根・庭」の必要最低限のお手入れを行っていくことが必要要素となります。

• 一年に一回の住宅点検

を心がけ、必要に応じて、「お手入れ」「修繕」をするといいかと思います。

人が住んでいない住宅は、人が住んでいる住宅と比較して、「老朽化スピード」が速いのが特徴。一年に一回、「お手入れ」するだけでも、老朽化スピード自体を遅らせることに繋がりますからね。

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