分譲マンションを購入するメリット&デメリット!住まうの?投資なの?

マンション購入

分譲マンションの購入

これから分譲マンションの購入を検討しているのであれば(もしくは、将来的に分譲マンションを購入したいと思っている)

「何故、あなたは分譲マンションを購入しようとしているのですか?」

という問いに、どのように答えますか?

すでに、分譲マンションを購入しているのであれば

「何故、あたなは分譲マンションを購入したのですか?」

という問いに、明確な答えを出すことができますでしょうか。

正直、この問いかけに対して、少なくとも「自分自身が納得できる論理的な答え」が見いだせないのであれば、マンション購入はやめた方がいいです。

そこには、「マンションを所有することの不利益」しか存在していませんので。

 

分譲マンションを購入することに、どんな価値があるのか?

メリットとデメリット

最初に、私の考え方をお話させていただきます。

「分譲マンション」は、『不動産投資』目的であれば、購入する価値があります。しかし、『終の棲家』としての価値は無いものと考えています。

 

この考え方は、私が建築士を目指し始めた学生時代から有していたものなんですよね。その理由を説明するために、まずは、一般的に言われている「分譲マンションのメリット」を記してみたいと思います。

  1. 不動産投資の参考に!初心者向けのおすすめ不動産投資会社HP「7選」

分譲マンションの「メリット」とは?!

一般的に、分譲マンションを購入することのメリットとして、記されるものには下記3要素があります。

  1. 「担保価値」が期待できる。
  2. 「資産価値」がある。
  3. 生涯支出として、「賃料」を支払い続けるよりも、「購入」した方が安くなる。

といった要素です。

それぞれの要素について、検証してみたいと思います。

1.分譲マンションの「担保価値」に関して。

分譲マンションを「所有」することで、生じるメリットのひとつが「担保価値」の創出です。

担保価値というのは、簡単に言うと「マンション(住戸)」を抵当に、「お金を借りることができる」という価値のことです。

ただ、この担保価値が活きるのは、あくまでも「不動産投資」を対象とした場合です。

単に、「終の棲家」として、マンションを購入するのであれば、「担保価値」など何の意味も無いもの。「住まいとしてのメリット」とはならない要素です。

「多額の住宅ローン」を組んだ上で、さらに「お金を借りる」といったことが、マンションを所有することのメリットと言えるわけがないですよね。「住まうこと」が目的なら。

 

2.分譲マンションの「資産価値」に冠して。

「資産価値」という要素も、「不動産投資(家の住み替え時の資金つくりなども含む)」を目的としているのであれば、有効な要素となりますが・・。

「住まうこと」を目的としているのであれば、「資産価値」など、ほとんど意味の無い要素となります。

不動産投資のように、数年単位での短期売買であれば、十分な資産価値がマンションに存在している可能性も高いものなりますが。

数十年もの期間(20年~30年)、住み続けたマンションに「有効な資産価値」が残ると思いますか?

そもそも資産価値というのは、「住戸の売却」がなされて初めて、「資産」が手に入るもの。

いくら資産価値が見込めるといっても、その時に資産価値に相当する金額で売却できなければ意味が無いのです。

ゆえに、近年、問題となっているのが、所有したマンションが「資産価値」どころか「不良資産」となってしまうこと。

現代社会では、「子供が親から住宅を引き継がなくなっている」という実情があります。

「一戸建て住宅」ならまだしも、「マンション」を親から引き継いで、そこで生活していくという子供はほとんどおらず、大半が、新たな地域で、仕事を始め・・新生活を過ごす・・そういうライフサイクルとなっています。

この傾向は、今後、益々増加する傾向に。

そうなったときに、大きな問題となるのが「マンションの不良資産化」なのです。

なかなか、マンションの買い手が見つからない状況で、親から財産を引き継ぐこととなった場合、「相続税」のみが、子どもたちに負債として、あらたな負担を強いることとなるのです。

マンションの購入は、「資産価値」どころか「新たな負債」を創出してしまうのです。

 

3.住居費の「生涯支出」に関して。

これは、昔から、いろいろと議論がなされている要素なんですよね。

マンションの作り手・提供側からは、「賃料を払い続けるよりも、購入したほうが、生涯支出が少なくて済む」といったデータ・スキームが提示されています。

でも、忘れてはいけないのが、同程度の割合で「物件購入よりも賃貸物件の活用の方が、生涯支出が少なくて済む」という考え方・データが存在しているということです。

一番のポイントとなるのが『何の要素を加味するのか』ということ。

特に、「マンション購入にメリットがある」との考え方にて、不足(ちゃんと加味されていない)している要素が

  • 地震などの住宅被害の支出。
  • 将来の大規模修繕の費用設定。

です。

「2011年の東北太平洋沖地震&津波による被害」「2016年の熊本地震被害」などの大規模地震による被害の他にも、「桜島・新燃岳・霧島山・草津白根山」などにて噴火活動が発生。

あらためて、日本は、多彩な自然現象(台風、地震、落雷、津波、噴火、豪雪、竜巻など)が存在する地域であること。そして、自然現象による影響を常に意識しておかなければいけない生活環境であることが意識されたものと考えています。

多くの方は、あまり意識していないようですが・・。

分譲マンションの「8割以上」で、「修繕費用(積立金)が不足」している状況なんです。

ここには、2つの要因が存在しているんですね。それが・・。

  • 修繕費用の未払いが一定数存在している。
  • 大規模修繕を行うのに莫大な費用がかかる可能性がある。

ということです。

分譲マンションって、実は、「修繕費用の滞納」が常在化しているの、ご存じですか?

たぶん、ほとんどの方が知らない(知ろうとしていない)ものと思います。

マンションの管理組合役員などを任されたことがある方なら、その実態を知っているのではないでしょうかね。

例えば、新築分譲マンション(100戸程度の規模)が販売後、たった一年しか経過していない時点で、「修繕費の未払い分(不足)」が『20万円』になってしまった・・・なんてことは、よくあることです。

「住戸数の数%~10%程度」にて、「修繕費の滞納」が普通に存在しているのが実情なんですね。(もっと、滞納割合の高いマンションなども多々存在しています。)

分譲マンションって、かなりの割合で、生活費がギリギリの状態で購入している方が存在するということ。

ゆえに、将来、大規模修繕が必要となったときに、「修繕費は大幅に不足」し、さらに、「修繕費の追加要請」に対して、応じられない住人も少なくないことに。

必要なマンション修繕もままならないわけです。

 

分譲マンションの「デメリット」とは?!

分譲マンションの「デメリット」は何か・・・については、すでに、「メリット」を否定する形で、お話済みではありますが、あらためて記すると、下記3要素が大きなデメリットとなります。

  • 自然災害リスク
  • マンションの大規模修繕に莫大の費用が必要となる。
  • 住戸の「不良資産化」

「自然災害リスク」に関して。

マンションを購入した場合に、「自然災害リスク」として、一番大きな問題となるのが

  • 建物修繕の可否

です。

「賃貸住宅」であれば、被害を受けた時に、別の「賃貸住宅」へと移り住めばいいだけのこと。

「戸建て住宅」であれば、「建物」「土地」すべてが自己所有物となっていますので、自分の裁量にて、建物修繕を行うことが可能です。

しかし、「分譲マンション」の場合は、過去の事例からもわかるように、建物を修繕すること自体がなかなか困難となるケースが多いのです。

分譲マンションを購入した・・といっても、実は、「土地」も「建物躯体」も自分だけの所有物では無いんですよね。

実質、自己所有できるのが「住戸内の仕上げ&住宅設備」のみです。

「戸建て住宅の購入」とは、まったく意味が異なることに注意が必要なんですよね。

「購入」とは名ばかりで、「共有」なんて、単に名目上の話で、実質、自分の意向でだけでは、何もできません。

ですから、大規模な地震災害を受けた場合など、その大半にて、マンション修繕の同意が得られずに、必要な修繕が出来ない・・そんな状況が多数存在しているのです。

建物の中で「分譲マンション」が最も自然災害リスク(自然災害による影響が大きい)が高いのです。

 

「大規模修繕」に関して。

将来的なマンションの大規模修繕に対して、「修繕費用が大幅に不足」していることを先ほどお話させていただきました。

追記しておきたいのが

  • 高層マンション・タワーマンションの修繕費問題

です。

「低層・中層マンション」であれば、外壁などの修繕方法(工法)も確率されており、費用も抑えることも可能となりますが・・。

「高層マンション・タワーマンション」の場合は、「給排水設備の修繕」など必要最低限の補修に数十億円もの費用が必要となることが想定されます。

さらに、外壁などの修繕に対しては、特殊な工法を用いないと、補修工事が行えないことから、「工期」なども通常の補修工事と比較して、かなり長き期間となるものと考えられます。

 

分譲マンションを購入することとは・・結局、「住戸内の仕上げ」と「マンションを利用する権利」を買うという意味。

「土地」や「建物」は自分の所有物ではないのと実質、同じ意味ですからね。

ほぼ、現金一括払いで購入できるのなら、良いのですが。数千万円ものローンを組んで、購入するには、値しないと思いませんか?

 

すでにマンションを購入してしまった方は、少しでも早く「住宅ローン」を完済するようにすることが、リスク回避の一番の対策となるもの。

こちらの記事「何故住宅ローンの見直しが必要のか?」をご参照いただければと思います。

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