新築マンション【購入】デメリット※共有リスクとは何か！？

新築マンション【購入】デメリット※共有リスクとは何か！？

新築マンションを購入しようがどうか悩んでいる貴方にお伝えしたいことがあります。

「もうマンションを購入する時代ではありません。」

マンションの大量生産・大量消費の時代は当の昔に終わっているのです。

マンションは、そもそも【賃貸】に適した住宅形態であり、【購入】には適していないのです。マンションには「共有リスク」が存在しているからです。

「マンションの共有リスクとは何か！？」をお話したいと思います。貴方の人生設計にお役立ていただければ幸いです。

「住宅」に関する意識の変化。「購入」から「賃貸」へ。

生活要素に関する価値観は、社会環境の変化（時代変化）に伴って、大きく変動しています。

今後も一部、高所得者層にとっては、高級マンション・タワーマンションが投資や節税の観点から購入対象と成り得りますが。

中所得者層にとって、マンションは今後益々「購入」対象としては不向きな住宅となるものと考えらるのです。

マンションの未来を考える上でまずは、過去の住宅建設の流れ（家づくりの変遷）についてお話したいと思います。

「昭和」は、住宅の大量生産・大量消費の時代。

「昭和」の時代は、戦後の「物不足」に始まり、バブル時期の「高級志向」「新しいもの好き」に至るまで内容こそ変化があるものの、「大量生産・大量消費」が価値観の根底を成していました。

その流れは「住宅市場」に色濃く表れています。

戦後の人口増加の中、「住宅不足」を解消することを目的に「マンション」が誕生。各地で「ニュータウン計画」が立ち上げられ、大量の住居が新築提供されるようになりました。

「住宅の大量生産」が促進された時代です。

その後、高度成長期が区切りを迎えるとともに、出生数が減少傾向へと転じたのが「1980年代」。昭和の終わりを迎えた頃です。

「平成」 では少子化が加速。「住宅」の価値観に多様性が創出される時代に。

「平成」が始まったのが、1989年。1990年代に突入するとともに、少子化は年々加速することとなりました。

ただ、日本の全人口としては、「2010年頃まで」は微増。「少子高齢化社会」が形成されたのです。

そんな社会環境の大きな変化があったわけですが、バブル経済崩壊後もしばらくの間は、「住宅の大量生産」が継続されることとなりました。

しかし、「景気の問題」「少子化問題」が重なる中、「1996年」をピークとして、住宅供給数が激減。その後急激に住宅供給の減少傾向が加速していくこととなったのです。

そんな住宅市場変化と共に、人々の「住宅に関する価値観（考え方）」も大きく変化することに。

以前は、「住宅（戸建て、新築マンション）は購入するもの」を前提として、人生設計がなされるのが通常だったものが、平成となってから、住宅に対する考え方が多様化。

「2010年以降」は、若者世代（10代、20代）の価値観として、「住宅購入は念頭にない」「住宅を購入することは大きなリスクとして捉える」といった考え方を有する割合が年々増加傾向となって来ました。

●住宅購入（新築マンション）
●住宅購入（戸建て住宅）
●賃貸住宅
●中古住宅利用（住宅リノベーション活用）

上記分類は大まかなもので、それぞれ、さらに細分化された価値観（シェアハウスなど）が存在するようになっているのが、現在です。

「注文住宅」と比較した時の「新築マンション」のリスクとは？！

住宅に関する価値観が多様化する中、最も大きな価値変化が生じているのが「住宅を購入すること」に対する考え方です。

ここでは、「注文住宅の購入」と「新築マンションの購入」に関する考え方を比較する形で、「住宅購入のリスク」についてお話してみたいと思います。

「戸建て住宅」と「マンション」における最大相違要素が「所有」です。

「戸建て住宅（注文住宅）」と「マンション」の違いには、細かく言うと様々な要素がありますが、なんといっても根幹的な相違要素となっているのが「所有範囲」です。

「戸建て住宅」の場合は、敷地内に存在しているすべての要素が「所有」対象物となります。

「土地」「建物」はもちろんのこと、敷地内の「植栽」「石」などのすべての外構要素も含んで「所有物」となるわけです。

対して、「マンション」の場合は、本当の意味で「所有」対象となるのは、「住戸内の内装仕上げ材」「住戸内エリアの住宅設備（換気設備、給排水設備など）」のみ。

その他、敷地内のすべての要素は「共有」対象となっているのです。

「マンションの躯体」「バルコニーの躯体＆仕上げ」「建物外装」「すべての外構要素」が「所有」ではなく「共有」なのです。

「共有要素」は、リスク以外の何ものでもないのです！

誤解を恐れずに言ってしまうと、「共有すること」「共有物」のメリットとなるのは、「案分（等分）価格で購入が出来る」ことのみです。

「1億円」の商品を10人で共有購入すれば「1千万円/人」で購入できるということ。

「マンション」の場合は、「住戸内の要素（内装材など）」を除いた、他全てが「共有物」。

当該マンションの居住者全員が「建物躯体」「受変電設備」「外構要素」などを共同（共有）して購入しているわけです。

おそらくは、マンション購入している多くの方が「所有」と「共有」の実態をきちんと理解していないのではないかと感じています。特に、「20年以上のローン」を組む形で購入している方は、「共有のリスク」を認識していない可能性が高いと言えます。

「共有要素」は、一人の居住者（区分所有者）の意思では、微細な修繕も出来ません。

「戸建て住宅（注文住宅）」の場合は、すべてが「所有要素」です。すべての所有要素は、所有者の意思で自由に「修繕」「売却」「取り壊し」などをすることが可能です。

しかし、マンションの大半を占める「共有要素」は、一人の居住者（区分所有者）の意思では、些細な修繕すらすることが出来ないのです。

「マンションの修繕」に関する共有リスク。

マンションにおける「共有リスク」の一つ目が、「建物修繕」の課題です。

●区分所有者の同意が得られない
●修繕積立金が不足。修繕積立金破綻の可能性が。

マンション修繕を行うには、一定数の「区分所有者の同意」が必要に。

まず、「共有」であるがゆえに、大きな課題となるのが「区分所有者の同意」という要素です。

マンションは「区分所有法」の基、共有部の修繕を行う時には、当該マンションの区分所有者の一定数以上の同意が必要となっています。

ここでの詳しい説明は省略させていただきますが、一般的な建物修繕において、下記のように定められています。

●区分所有法の「軽微変更」：区分所有者及び議決権の各過半数以上の同意（賛成）
●区分所有法の「重大変更」：区分所有者及び議決権の各３／４以上の同意（賛成）

コミュニティーがしっかりと形成されている小世帯数のマンションであれば、上記要件を満たすことは可能なのですが、大規模マンションはもちろんのこと、一般的な中世帯数のマンションにおいても、上記要件を満たした同意を得ることは、かなりハードルが高いのが実情なのです。

特に、高価格帯の大規模マンション（タワーマンションなど）の場合、「投機目的」で住戸を購入している方が少なくないのが実情。年々その傾向が高まっており、物件によっては外国投資家が所有している住戸割合が「1/3」を超えるようなマンションも存在しています。

そんな投機目的で購入された住戸が存在しているマンションでは、さらに、「同意」を得るのが難しい状況となっています。

さらに、難易度が高くなるのが、「災害時対応」です。

地震などの自然現象による、建物被害を受けた時に、「マンションを修繕するのか」「建物を取り壊して、新たに新築するのか」「建物を取り壊した上で、敷地を売却するのか」といった選択に迫られるわけですが、この同意形成することが非常に困難なのです。

「被災マンション法」という法規があるのですが、この法規に基づいて、「建物修繕」「新築」「敷地売却」のいずれを選択するとしても

●区分所有者及び議決権の各4／5以上の同意（賛成）

が必要となるのです。

過去の事例から言えることは、「大規模損壊」となると同意形成が上手く出来るのは、少数派。同意形成が出来ずに、必要な修繕もなかなか行えないのが実情なのです。

修繕積立金が不足。9割以上のマンションで「修繕積立金破綻」の可能性も？！

2016年3月に、各マンションのルールブック「管理規約」のひな型となる「マンション標準管理規約」が改正されました。

これを受けて同年7月に、マンションの管理組合と管理会社が交わす契約書のひな型「マンション標準管理委託契約書」が改正されたことによって、表面化してきたのが。

●管理費や修繕積立金の収支状況、滞納の有無に関する情報

です。

いままで、ブラックボックス化されていた情報が開示されるようになったのです。

その結果、明らかとなったのが「マンションの修繕積立金破綻」というリスク。試算によっては、世にあるマンションの「90％以上」で修繕積立金破綻の可能性が内在していると言われています。

この問題は、「共有」であるがゆえに、自分ひとりでは解決できない大きなリスクとなるもの。追加の修繕費が必要となったときに、自分は支払えても、他の区分所有者の一定割合が「追加修繕費」に対応不可の場合、結局は建物修繕を行うことが出来ないのです。

新たな施策。住宅購入＋賃貸経営

現在、「不動産投資」に興味を持つ方が増加傾向となっています。

現時点では、「資金運用」という視点にて、あくまでも”投資”が中心となっていますが、今後、新しい住まい方として、私が注目しているのが・・。

• 住宅購入と賃貸経営の融合

です。

まあ、簡単に言えば

アパート（小規模マンション）を一棟購入して、その一室（もしくは二室）を自分の居住用として活用。

その他の居室を「賃貸住宅」として、”収益”を生み出すという「住宅購入」と「賃貸経営」のハイブリッドな施策です。

まあ、仕組みとしては昔から存在しているものではありますが、通常の「マンション購入」と比較して、「共有リスク」が無くなることに加えて、「収益が得られる」ことが、あらためて、その魅力が見直されていくもの思っています。

アパート経営に関しては、こちら（アパート経営が成功するプラン-《無料》資料請求）のように、無料で資料・情報が入手できるものがありますので、将来的な人生設計のための知識として活用してみてはいかがでしょうか。

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